Prodaja poljoprivrednog zemljišta. Uzorak ugovora o prodaji

Zakon

Zemljišta pogodna za uzgoj potrebna uplan hrane kulture, u svim zemljama smatraju se strateškim objektima. U Rusiji, iako se smatra "zonom rizičnog uzgoja" na većini njezinih područja, pogodna je za poljoprivredu s obilnim zemljama, a kao i svaki drugi korisni resurs, pod nadzorom države.

Zemljište za potrebe poljoprivrede kao predmet transakcije

Tijekom razdoblja perestrojke, kada je praktičkipotpunu promjenu zakonodavne baze u zemlji, država je izgubila svoj status kao jedini vlasnik zemlje. Usvojen 25. travnja 1991. Zemljišni zakon RSFSR-a i izmjene Ustava iz 1978. godine, pojedinci imaju neograničen broj parcela za različite potrebe. Istodobno je uspostavljen moratorij na prodaju poljoprivrednog zemljišta u trajanju od 10 godina, u slučaju besplatnog primitka i 5 godina od datuma kupnje uz naknadu.

Međutim, usvajanjem Ustava Ruske Federacije 1993. godine, sva ograničenja su ukinuta, a parcele su postale punopravne sudionike u građanskoj cirkulaciji.

prodaja poljoprivrednog zemljišta

Zemljišni kod Ruske Federacije (LC RF) u članku 11.1 definira područja kao dio površine zemljišta, čije su granice uspostavljene i registrirane na način utvrđen zakonom. Oni su također nepokretne, djeljive, nedohvatljive, dogovorive stvari koje imaju specifičnu osobinu u obliku pravnog režima (kategorije), koja se utvrđuje ovisno o namjeni zemljišta.

Među kategorijama zemljišta navedenih u zakonu,koji se koriste za potrebe poljoprivredne proizvodnje, na prvom mjestu, što je zbog njihove posebne važnosti za državu. U 1. dijelu članka 77 RF RF-a oni uključuju sljedeće predmete:

  • Područja koja se nalaze izvan naselja inamijenjene poljoprivrednim djelatnostima - sadnju usjeva, stoke, sijena, kao i stavljanje odgovarajućih objekata (farme, žitarice, itd.).
  • Područja u kojima možete sudjelovati u poljoprivredi, ali se odnose na druge kategorije - zemljišna naselja i ne-šumska zemljišta šumskog fonda.

Svi opisani objekti heterogeni su u sastavu, a na zemljište se mogu uključiti sljedeće vrste:

Dijelovi poljoprivrednog zemljišta

Poljoprivredno zemljište

mjesta koja imaju prioritet u upotrebi za poljoprivrednu proizvodnju

Ne-poljoprivredno zemljište

mjesta sa objektima "pomoćna svrha"

Plugovi (područja za usjeve)Na cestama na farmi
Višegodišnje plantaže hrane (voćnjaci, vinogradi, itd.)

Šumske plantaže za zaštitu mjesta od štetnih pojava (požari, suhi vjetrovi itd.)

Zalizhi - zemlja, nekad korištena kao obradiva zemlja, ali je sama ostavljena da bi obnovila plodna svojstvaPodručja pod stalnim ili sezonskim zgradama, strukturama i opremom namijenjenim skladištenju i preradi poljoprivrednih proizvoda
kosidbaPredmeti vode - prirodni ili umjetni zatvoreni rezervoari (ribnjaci, potopljeni kamenolomi)
Komunikacije, uključujući meliorative

Bez obzira na sastav i proporcije zemlje, njihovaprodaja će se obavljati prema posebnim propisima definiranim RF LC i Federalnim zakonom broj 101-FZ (u daljnjem tekstu: Zakon o prometu). Međutim, postoje neke značajke prodaje i kupnje poljoprivrednog zemljišta s značajnim uključivanjem pomoćnih zemljišta. Konkretno, njihova sastav, uvjeti nastanka i daljnja uporaba nužno moraju biti uključeni u tekst ugovora.

Ograničenja u prodaji zemljišta

Građanski promet parcela obavlja se uuzimajući u obzir ograničenja utvrđena Građanskim zakonom, Zemljišnim kodom Ruske Federacije i drugim zakonima. Oni razumiju uvjete, zabrane koje ograničavaju vlasnika tijekom otuđenja imovine (ropstvo, hipoteka, upravljanje povjerenjem, najam, itd.).

Prema odredbama Zakona o prometu, otkup i prodaja poljoprivrednog zemljišta imaju sljedeća ograničenja:

  1. Zemljišta se ne prenose strancima(pojedinci ili tvrtke), osobe bez državljanstva, kao i ruska poduzeća, ako je u njihovom temeljnom kapitalu udio stranog sudjelovanja više od 50%.
  2. Zemljišta se ne mogu prodati s naknadnimpromjena kategorije (imenovanje). Istodobno nakon transakcije dopušteno je izmijeniti dopuštenu uporabu zemljišta. Na primjer, područja za izradu sijena mogu se prenijeti na pašnjake.
  3. Prema članku 4 Zakona oImovina jedne osobe (osoba ili tvrtka) može biti samo određeno područje - od 10 do 100% od ukupnog broja zemljišta unutar granica općina. Posebna ograničenja određuju regionalni akti.

Prava prvenstva pri kupnji parcela

Članak 8. ovog zakona određuje glavnoprepreka za slobodno kruženje zemljišta - prioritet regije za kupnju zemljišta kada se prodaje. S obzirom na stratešku i hranidbenu važnost teritorija, ograničenje koje pruža posebni redoslijed otuđenja je potpuno opravdano.

Bit preemptivnog prava je da prodavatelj, ako namjerava sklopiti ugovor o prodaji stranice u budućnosti, mora pisanim putem dostaviti sljedeće podatke:

  • zemljište vrijednost i rok između stranaka (ne više od 90 dana);
  • površina objekta u hektaru i kvadratu. metara;
  • mjesto (adresa) mjesta prema katastarskim zapisima;
  • katastarski (uvjetni) broj parcele;
  • informacije o prodavatelju, uključujući podatke za kontakt.

Obavijest ne zahtijeva da dajete informacije okupca. Zakon zahtijeva samo oznaku želja za otuđivanje imovine. Također, ovaj dokument ne podrazumijeva pojavu bilo kakve obveze prodaje.

Obavijest se prenosi u ured nadležnog tijelaili poslati pismo s popisom privitaka. Naknadno će relevantni znakovi i dokumenti biti glavni dokazi u parnicama zbog važenja ugovora o prodaji.

Ako izvršno tijelo (odjel,ministarstvo, odjel) regije će odbiti kupiti, dajući odgovarajuću obavijest prodavatelju, tada prodaja zemljišta poljoprivrednog zemljišta mora se održati u roku od jedne godine. No, odluka o kupnji zemljišta može biti pozitivna. U tom slučaju počinju raditi članci regionalnih zakona koji predviđaju specifične postupke za obavještavanje prodavatelja (obavještavanje, narudžba ili rješenje) i kasnije izvršenje ugovora o prodaji.

Na primjer, prodaja poljoprivrednih strojevaodredište u Moskvi, postupajući prema članku 10. stavak 3. Zakona br. 75/2004-OZ od 12. lipnja 2004., mora se održati u roku od 60 dana od odluke općinskog tijela o kupnji mjesta.

 kupnja poljoprivrednog zemljišta

Uz prava regije ili općinske jedinice, zakonodavstvo Ruske Federacije daje prednost drugim subjektima:

  1. Stanar iz stavka 8. članka 22. Zakona o poljoprivrednom zemljištu ima pravo otkupiti zemljište uzetom od državnog zemljišta svim drugim zainteresiranim osobama.
  2. Stečaj vlasnika - poljoprivredne organizacije - nositelji prava susjednih zemalja imaju pravo na povlaštenu kupnju njegovih posjeda.

Potrebno je poštivati ​​uvjete za preferencijalnu kupnju. U slučaju kršenja zakona, kupnja i prodaja poljoprivrednog zemljišta ne smije se održati ili biti proglašen nevaljom na sudu.

Ponuda za prodaju zemljišta: uzorak

Razvijaju se i norme članaka br. 101-FZregionalnoj razini, izdavanjem posebnih zakona. Na primjer, prodaja poljoprivrednog zemljišta u Ivanovu uređena je Zakonom br. 31-OZ od 8. svibnja 2008. godine "O kruženju zemljišta na području Ivanova". U drugim regijama, odredbe o otuđenju tih predmeta uključene su u opće zakone u obliku zasebnog poglavlja ili stavka.

Isto vrijedi i za obavijesti oBudućnost prodaju dio. U većini regija, pozvani su da pošalju pismo u slobodnom obliku, to navodeći sve potrebne podatke. No, u nekim regijama obliku prihvaćenom od izvršnog tijela. Na primjer, u obavijesti o Nizhny Novgorod Region moraju biti u skladu s Prilogom № 1 Odluci Vlade № 453-r datumom 13. ožujka 2012

uzorak ugovora o prodaji poljoprivrednog zemljišta

Priprema za kupnju zemljišta

Ugovor, kao pravna činjenica, pojavljuje se urezultat postupka njegovog sklapanja između neovisnih stranaka (prodavatelja i kupca), koji se sastoji u postizanju dogovora o svim uvjetima. Međutim, za sklapanje ugovora potrebni su sljedeći uvjeti:

1. Formiranje zemljišta.

Prodaja poljoprivrednog zemljištaTo se može provesti samo u pogledu određenih pojedinačnih stranica, što znači da oni prolaze kroz proces istraživanja (uspostavljanje i konsolidaciju granica na terenu) i katastarski upis u skladu sa Zakonom o Federalnom № 221-FZ od 24.07.2007

2. Obavijest izvršne vlasti regije i / ili okruga o želji da proda mjesto na određenim uvjetima i dobije odgovarajući odgovor od njih.

3. Dobivanje suglasnosti treće strane za prodaju, izraženo u pisanom obliku. Postojeći zakoni predviđaju sljedeće vrste:

  • Suglasnost supružnika vlasnika na prodaju (članak 35. klauzule 3 Kaznenog zakona Ruske Federacije).
  • Suglasnost privremenog upravitelja, sastanka vjerovnika ili osobe koja pruža financijsku sigurnost (članci 64., 82. i 101. Federalnog zakona 127-FZ od 26. listopada 2002. godine "O stečajnom osiguranju").
  • Suglasnost vlasnika (PF, poljoprivredna poduzeća) susjednih teritorija, ako je prodavatelj same stranice u stečaju u fazi stečajnog postupka.

Popis uvjeta je otvoren,budući da je potreba za određenim radnjama za sklapanje ugovora o prodaji ovisi o mnogim čimbenicima, uključujući samu web lokaciju, njegovu lokaciju, nositelja prava, način otuđenja.

Na primjer, ako ne prodajete ponovnopotrebno je voditi katastarski rad, budući da je predmet ugovora već stavljen na odgovarajući račun. Obavijest nadležnih tijela o namjeri prodaje je obavezna samo ako je prodavatelj pojedinac.

značajke prodaje poljoprivrednog zemljišta

Osnovni uvjeti

Odredbe članka 432. Građanskog zakonika Ruske Federacije (Građanski kodeks Ruske Federacije) utvrđuje se da prije stvarnog sklapanja transakcije i prijenosa imovine i novca stranke moraju dogovoriti sljedeće uvjete:

1. Predmet ugovora je potpuni opis zemljišta, što ga čini moguće razlikovati od drugih. Praksa je razvila skup informacija koje treba navesti u ugovoru:

  • katastarski broj;
  • adresa (lokacija);
  • površina u hektaru ili trgu. metara;
  • kategorija i dopuštena uporaba.

2. Cijena otuđene zemlje je materijalni izraz obveze plaćanja za ispunjenje od strane prodavatelja svojih uvjeta ugovora o prodaji. Može se naznačiti i za cijelo područje kao i za jedinicu područja. Stranke mogu slobodno odabrati veličinu cijene, ali ne mogu samovoljno promijeniti.

U nedostatku gore navedenih uvjeta, ugovor o prodaji parcele neće biti zaključen, a njegovo otuđenje u vlasništvo druge osobe jednostavno se neće dogoditi.

Prava i obveze prodavatelja zemljišta

Prodaja zemljišta iz zemljepoljoprivredna svrha podrazumijeva ne samo definiranje objekta i cijene, već i potpunu regulaciju postupaka stranaka (prodavatelja i kupca) o prijenosu, prihvaćanju i plaćanju imovine, kao i naknadnu registraciju dokumenta u Federalnom registru.

Prava i obveze vlasnika definirani su važećim zakonodavstvom Ruske Federacije i to:

1. Obveze i prava prodavatelja.

1.1. Pružanje svih dostupnih informacija o teretima (ograničenjima) mjesta, njegovoj kvaliteti i izgledima za njegovu namjenu Ove informacije:

  • o dopuštenju održavanja određenih vrsta poljoprivrede (sadnja vinograda, izrada objekata itd.);
  • prisutnost susjednih mjesta koja imaju utjecaj na stečeno mjesto;
  • kakvoća zemljišta koja utječe na njezinu uporabu i troškove;
  • druge podatke koji mogu na bilo koji način promijeniti kupčevu odluku o kupnji.

Zemljišna prava mogu biti ograničenauspostavljanje na regionalnoj razini posebnih zahtjeva za uporabu i način upravljanja i povezivanje sa zaštitom životinjskog i biljnog svijeta, očuvanje plodnosti tla, staništa rijetkih vrsta životinja ili ptica, prirodni putevi migracije itd.

Vlasnici parcela možda nisu svjesni svih ograničenja, ali moraju u ugovoru navesti one koje on zna.

1.2. Prijenos zemljišta.

Ova se odredba odnosi na postupke.prodavatelja o stvarnom i zakonskom uvođenju stjecatelja u posjed zemljišta. Štoviše, ne misli se na doslovno značenje "služenja", već na ono što zakon ulaže u ovu riječ.

Prema stavku 1. članka 224. Građanskog zakonika Ruske Federacije, svaka stvar se razmatrapredati nakon izravne kupnje kupca. Potonje se može izraziti u obliku oslobađanja mjesta od vlasništva prodavatelja ili prestanka poslovanja.

Obveza prijenosa izdaje se u obliku posebnog dokumenta - akta o primitku i prijenosu koji potpisuju ugovorne strane i tek nakon toga se smatra ispunjenim.

2. Glavno pravo prodavatelja je da može zahtijevati pravovremenu uplatu za zemljište prema uvjetima ugovora o prodaji. Ako je imovina otuđena od izvršne vlasti, ona ima pravo:

  • kontroliraju zaštitu i korištenje gradilišta;
  • zahtijevaju ciljano korištenje imovine, kao i ispunjavanje drugih obveza za korištenje teritorija.

redoslijed prodaje poljoprivrednog zemljišta

Prava i obveze kupca zemljišta

Odredbe o djelovanju i mogućnostimaStjecatelj je obično sličan u odnosu na prodavatelja. Štoviše, potonji možda neće moći obavljati svoje dužnosti bez odgovarajućeg djelovanja kupca. Općenito, mogu se podijeliti u 2 skupine:

1. Osnovne obveze.

1.1. Plaćanje troškova zemljišta u iznosu, uvjetima i postupku utvrđenim ugovorom o prodaji. To se u pravilu ogleda u prijenosu sredstava na tekući račun u skladu s punim plaćanjem unaprijed.

1.2. Izrada radnji usmjerenih na usvajanje zemljišta u stvarnom vlasništvu nad zemljištem i sastavljanje akta prijema i prijenosa.

Broj dodatnih odgovornostinametnuta kupcu, prilično je velika i obično uključuje ugovor o plaćanju poreza na zemljište ne od datuma promjene vlasnika mjesta u registrima poreznih vlasti, već od datuma sklapanja ugovora o prodaji ili početka stvarne uporabe objekta. On je, u pravilu, obvezan zadržati i platiti registraciju prijenosa prava na to mjesto u tijelima Rosreestra.

Ako je tijelo vlasnik predmeta prodaje, onda se druge odgovornosti mogu prenijeti na stjecatelja, uključujući:

  • održavanje održavanja i poboljšanja susjednog područja i pristupnih cesta;
  • uvjete i postupak za razvoj zasijanih površina;
  • pružanje slobodnog pristupa predstavnicima državnih tijela na gradilište u svrhu provjere osobitosti upravljanja;
  • očuvanje zemljišta, geodetske oznake;
  • skup utvrđenih datuma i mjera za zaštitu i poboljšanje stanja zemljišta.

2. Glavno pravo kupca ispunjava obveze prodavatelja i sastoji se u zahtijevanju pravovremenog prijenosa zemljišne čestice s mogućnošću nesmetanog ostvarivanja njegovih ovlasti kao vlasnika:

  • izgradnja zgrada i objekata za potrebe poljoprivrede;
  • koristiti za vlastite potrebe uobičajeno dostupnih minerala, podzemnih voda i zatvorenih spremnika;
  • navodnjavanje, odvodnjavanje, melioracijski radovi, rezervoari za vodu (bare i poplavne otvorene jame).

prodaju poljoprivrednog zemljišta u Moskvi regiji

Ugovori o kupnji zemljišta nemajuobvezni obrazac iu skladu su s općim pravilima o prodaji nekretnina. No, nije zabranjeno koristiti ranije postojeće zakone, oblike ugovora. Na primjer, Red Roskomzem Ruske Federacije 1-16 / 770 od 2. lipnja 1993 odobrio uzorak ugovora za prodaju poljoprivrednog zemljišta. Trenutno ovaj dokument više ne vrijedi, ali može poslužiti kao smjernica u transakcijama za otuđenje zemljišta.

 obilježja prodaje poljoprivrednog zemljišta

Nevažeće odredbe ugovora o prodaji

Točka 2. članka 37. Zakona o zemljištu Ruske Federacije navodi uvjete pod kojima će prodaja poljoprivrednog zemljišta biti nevažeća:

  1. Pravo prodavatelja ili druge osobe da otkupi imovinu po volji ili pod bilo kojim uvjetima. Postojanje takvog položaja proturječi samoj biti vlasništva.
  2. Ograničenja novog vlasnika (stjecatelja) u mogućnosti daljnjeg raspolaganja primljenom imovinom. Na primjer, zabrana registracije hipoteka, sadnja određenih usjeva, iznajmljivanje itd.
  3. Izuzeće prodavatelja zemljišta ododgovornost u slučaju potraživanja i potraživanja od strane trećih strana ili vladinih agencija. Obveza isplate štete kupcu za povlačenje ili prepreke u korištenju stranice propisana je člankom 461 Građanskog zakonika Ruske Federacije.
  4. Opis djelovanja budućeg vlasnika, na bilo koji način povezan s promjenom kategorije zemljišta ili njegovom uporabom u druge svrhe, odnosno ne za potrebe poljoprivrede.

Uspostavljanje ovih ograničenja imaodređeno značenje i učinkovitost. Primjerice, zahvaljujući njima, slučajevi su isključeni kada je ugovor o zalogu zaključen pod krinkom prodaje. Ovisno o stupnju i opsegu uključenosti u ugovor, prodaja poljoprivrednog zemljišta može se djelomično ili u cijelosti poništiti.

moratorij na prodaju poljoprivrednog zemljišta

Načini sklapanja ugovora o prodaji

Uzimajući u obzir oblik vlasništva i sastav subjekta, razlikuje se sljedeći redoslijed prodaje poljoprivrednog zemljišta:

  1. Stjecanje privatnog sektora prema univerzalnim pravilima prodaje, predviđenim u članku 7. poglavlja 30. Građanskog zakonika Ruske Federacije, člancima 30. i 38. Zakona o zemljištu Ruske Federacije, čl.
  2. Stjecanje parcelenadmetanje (natječaji ili dražbe). Obično se ovaj postupak provodi u slučaju otuđenja zemljišta u javnom vlasništvu. Ne postoje posebna pravila kojima se utvrđuje prodaja poljoprivrednog zemljišta putem natječaja, a odredbe Zakona o prometu odnose se na standardne odredbe čl.
  3. Kupnja zemljišta od strane stanara. Ovim načinom kupnje od velike je važnosti oblik vlasništva. Ako je privatna parcela podložna prodaji, transakcija slijedi univerzalna pravila. No, otkupiti zemljište pod zakupom od države ili regije, kako slijedi iz stavka 4. članka 10. Zakona o prometu, moguće je na povlašten način, ali samo ako nema valjanih propisa koje su izdale državne ili općinske vlasti koje su osigurale zemljište za najam.

Načelo slobode sklapanja ugovora obuhvaća, uključujućiuključujući i način njezina zaključivanja, što omogućuje otuđivanje zemljišnih čestica ne samo univerzalnim pravilima, nego i putem privatnih zemljišnih ponuda (natjecanja, aukcije). Norme Zakona o prometu to ne sprječavaju, obvezujući se samo na obvezu obavješćivanja tijela subjekta o namjeri prodaje zemljišta.